相続登記を自分でやった！ 亡くなった母の持分を名義変更

相続する不動産を特定するための第一歩は、「権利証」を探すことだそうです。この権利証は、土地と建物それぞれにありますので、私はその両方を確認しました。ちなみに、登記が2005年以前の場合は「登記済権利証」、それ以降の場合は「登記識別情報通知」を見つける必要があります。

権利証には、不動産の所在や地番、所有者の住所や氏名が書かれていますが、これだけを頼りにして相続する不動産を特定するのは危険とのことです。

探し当てた権利証が今も有効なのか？は、わからないそうです。なぜなら、権利証に書かれた不動産が、他人名義に変更されていることもあるからです。

相続する不動産は、「固定資産税納税通知書」でも確認できます。

固定資産税納税通知書には、固定資産税と都市計画税が書かれています。また、「課税明細書」のページには、課税される不動産の地番、地目・構造、地積・床面積などが書かれています。

これらの情報が、権利証と一致していれば、相続する不動産を特定することができるとのことです。

ただし、相続する不動産が公道に接していないなど、私道が含まれる可能性がある場合は注意が必要です。私道は税金が掛からないので、固定資産税納税通知書に記載されません。

その可能性がある場合は、「名寄帳」や「公図」などの資料も確認する必要があるそうです。

固定資産税納税通知書は、「登録免許税」の計算に使う「固定資産評価証明書」として提出できます。ただし、登記申請日を含む年度のものでなければならないそうです。

子供は親の戸籍に記載されるため、母の出生から亡くなるまでの戸籍謄本を集めることで、母のすべての子供を把握できます。

• 母の住民票の除票を取得
• 母の死亡を記載した本籍地の除籍謄本と戸籍謄本を取得
• 戸籍に記載された「1つ前の本籍地」の戸籍謄本を取得
• 母の出生を記載した戸籍謄本まで繰り返し取得

ちなみに、私は茨城県土浦市、東京都北区、千葉県松戸市の3か所の役所から戸籍を集めました。

その結果、驚くべき発見はなく、母の子供は姉と私の2人だけであることがわかりました。

戸籍証明書等の広域交付スタート
2024年3月1日以降、本籍地以外の市区町村の窓口でも、戸籍を取得できるようになりました。結果、1か所の役所で、出生から死亡までの戸籍を集めることが可能に。ただし、一部できない場合もあるようです。

次に、遺産分割協議に参加権を持つ法定相続人の戸籍謄本を集めました。

• 姉の戸籍謄本を取得（母の死亡日以降の発行）
• 私の戸籍謄本を取得（母の死亡日以降の発行）

これらの戸籍謄本は、法定相続人が、被相続人（母）の死亡日以降も生きていることを証明するために必要とのことです。そのため、母の死亡日以降に発行された戸籍謄本が必要でした。

「相続関係説明図」とは、被相続人（亡くなった人）と相続人を一覧にした図のことです。被相続人と法定相続人の関係を示す家系図のようなものです。

相続関係説明図は、以下のルールに沿って、作成する必要があります。

• 被相続人の氏名、出生日、死亡日、最後の本籍、最後の住所を記載
• 法定相続人の氏名、出生日、続柄、住所（任意）を記載
  • 相続しない人も記載
• 配偶者は二重線、それ以外は一本線で関係性をつなげる
• 相続する人は（相続）、相続しない人は（分割）と記載

私は、法務局公開の様式を参考に、相続関係説明図を作成しました。

• 主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例

相続関係説明図には、母の住民票の除票、母の除籍謄本及び、出生から死亡までの戸籍謄本、法定相続人全員の戸籍謄本と住民票を添付しました。

「遺産分割協議書」とは、遺産分割協議の結果をまとめた書類のことです。遺言書による相続や法定相続人がひとりなど、遺産分割協議が不要な場合、遺産分割協議書の作成は不要とのことです。

遺産分割協議書の書き方を検索すると、不動産以外に預貯金や証券なども含めた遺産分割協議書の作成例が見つかります。けれども、すべての財産についての遺産分割協議書を作成し、別途、登記所用に抜粋したものを用意するのが一般的だそうです。

登記完了後、登記原因証明情報は閲覧可能になるので、不動産以外の預貯金や証券などを含めた遺産分割協議書を登記所に提出すると、すべての遺産分割の状況が公開されてしまいます。

登記所提出用に必要最低限な記載で済ます場合、遺産分割協議書には以下を記載します。

• 被相続人の最後の住所、死亡日、氏名
• 相続人全員が分割方法について合意している旨の内容
• 相続財産の具体的な内容（登記簿謄本の記載通りの内容）
• 相続人全員の住所、氏名、押印（実印）

私は、法務局公開の様式（遺産分割協議書のイメージ 7ページ）を参考に、遺産分割協議書を作成しました。

• 登記申請手続のご案内 （相続登記①／遺産分割協議編）遺産分割協議書のイメージ

相続登記の課税価格 とは、固定資産税の評価額のことです。評価額は、固定資産税納税通知書で、評価額とか価格と記載されているものです。固定資産税課税標準額ではありません。

亡くなった人が「共有者」の場合、「持分評価額」を計算する必要があります。

• 持分評価額合計   土地の評価額   持分   建物の評価額   持分

• 課税価格   持分評価額合計（1000円未満切り捨て）

1000円未満の切り捨ては、持分評価額合計に対して、行う必要があります。課税価格算出の際、1000円未満の切り捨ては合計額に１回だけできると言うルールがあるためです。

私は、土地と建物それぞれの「持分評価額」に、1000円未満切り捨てをしたため、登録免許税が100円足りないとの連絡が入り、申請情報のオンライン補正を行ったうえで、100円の追加納付をしました。

前提は以下の通りとします。

土地と建物の評価額に持分を掛けて、それぞれの持分評価額を計算します。

続いて、土地と建物の持分評価額を加えて、持分評価額合計を算出します。

この持分評価額合計の1000円未満を切り捨てた額が、課税価格になります。

課税価格は、持分評価額合計の1000円未満を切り捨てた額です。

• 登録免許税   課税価格   登録免許税率 4/1000（100円未満切り捨て）

登録免許税　2,916,000円   4/1000   11,664円   11,600円（100円未満切り捨て）

相続移転登記の対象となる不動産を指定します。

登記申請書の一番下までスクロールすると、「物件情報はり付け」ボタンがあります。このボタンをクリックすると、「住所変更登記」で入力した物件情報がペーストされます。

• 住所変更登記 不動産の表示 新規入力方法

画面上部の「チェック」をクリックすると、申請情報の入力漏れや全角・半角などの入力チェックが行われます。必要に応じて修正メッセージが表示されます。

画面上部の「完了」をクリックすると、入力した物件情報に誤りがないか？チェックが行われます。誤りがあった場合、エラーが表示されます。誤りがない場合、保存の確認が表示されるので、「はい」をクリックして保存します。